Những điều nhà đầu tư cần biết về bất động sản công nghiệp tại việt nam (Phần 1)

Do khả năng cạnh tranh của Việt Nam đối với đầu tư nước ngoài không ngừng tăng lên mà nhu cầu về bất động sản công nghiệp của Việt Nam cũng tăng đều đặn trong thập kỷ qua. Việt Nam có 394 khu công nghiệp (KCN) với tổng diện tích là 121.900 ha tính đến tháng 5 năm 2021, tăng 134 KCN so với năm 2010. Cả nước có 286 KCN đang hoạt động, với tỷ lệ sử dụng đạt 71,8%.

Mở rộng đất công nghiệp

Khi được tiếp tục rót vốn từ đầu tư nước ngoài, số lượng các khu công nghiệp ở Việt Nam không ngừng tăng lên. Hàng trăm dự án KCN đã được phê duyệt trên khắp 13 tỉnh thành ở Việt Nam trong Q1/2021. Với tỷ lệ sử dụng bất động sản công nghiệp cao nhất Việt Nam, Bắc Ninh dự kiến sẽ có nhiều dự án KCN nhất, với 5 khu công nghiệp sắp ra mắt và 1.158 ha bất động sản công nghiệp mới. Vĩnh Phúc đã công bố việc mở rộng thêm khoảng 500 mẫu đất trong các khu công nghiệp mới. Các tỉnh thành khác cũng có nhiều dự án mới bao gồm: Hải Dương, Nam Định, Thừa Thiên Huế, Nghệ An, Quảng Nam và Quảng Trị. Trong khi đó, ở phía Nam sẽ có 3 KCN mới là Long Đức 3, Bàu Cạn - Tân Hiệp và Xuân Quế - Sông Nhạn với tổng diện tích 6.475 ha. Ngoài ra, Long An cũng sẽ có thêm khoảng 1.500 ha đất giải phóng mặt bằng trong các khu công nghiệp của tỉnh để đáp ứng tiềm năng và nhu cầu cao về đất công nghiệp của khu vực.

Mặc dù nhu cầu về đất công nghiệp đã chậm lại trong quý 2 và quý 3 năm 2021 do COVID -19,
nhưng đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam vẫn tiếp tục tăng. Boustead Projects, một nhà phát triển bất động sản Singapore, đã mua 49% cổ phần của KTG Industrial vào đầu năm nay để phát triển khu đất tại Khu công nghiệp Yên Phong. ESR Cayman đã hợp tác với BW Industrial để phát triển 240.000 m2 đất tại Khu công nghiệp Mỹ Phước 4 của Bình Dương. SEA Logistic Partners và GLP đã liên doanh để xây dựng một khu công nghiệp rộng 89.000 m2 tại Hải Phòng. Các thương vụ mua lại và sáp nhập lớn trong lĩnh vực này cũng chứng tỏ niềm tin của các nhà phát triển và nhà đầu tư vào tương lai của thị trường. Những người trong cuộc đều kỳ vọng vào sự phục hồi nhanh chóng ngay sau khi đại dịch được kiểm soát tốt.

Tăng tỷ lệ sử dụng và giá thuê

Diện tích đất công nghiệp tiếp tục mở rộng, tỷ lệ sử dụng các tòa nhà công nghiệp cao của Việt Nam, đặc biệt là những khu vực gần các thành phố lớn, đã khiến tỷ lệ cho thuê đất, nhà xưởng xây sẵn (RBF) và nhà kho tăng rất nhanh. Chúng tôi trình bày tổng quan về ngành trên ba vùng kinh tế lớn (KER) tại Việt Nam để giúp các nhà đầu tư hiểu rõ hơn về các lựa chọn thay thế có sẵn khi đầu tư vào bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Bất động sản công nghiệp vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc (NKER)

NKER bao gồm bảy tỉnh thành phố: Bắc Ninh, Hà Nội, Hải Dương, Hải Phòng, Hưng Yên, Quảng Ninh và Vĩnh Phúc, với tổng diện tích khu công nghiệp khoảng 27.000 ha. KER này có 20.567 ha đất công nghiệp có thể cho thuê, trong đó 87% diện tích được sử dụng tính đến nửa đầu năm 2021.

Với tỷ lệ sử dụng là 99%, Bắc Ninh gần như đã tận dụng hết công suất. Hà Nội đứng sau với 91% diện tích công nghiệp được sử dụng, trong khi Hải Dương, Hải Phòng và Vĩnh Phúc có nhiều đất trống hơn để xây dựng các khu công nghiệp mới.

Do đó, chi phí cho thuê đất công nghiệp bình quân tại Hà Nội và Bắc Ninh cao hơn so với các tỉnh khác trong khu vực, lần lượt vào khoảng 129 USD/m2 và 106 USD/m2. Tính đến 6 tháng đầu năm 2021, chi phí cho thuê đất công nghiệp trung bình tại NKER rơi vào khoảng 100 USD/m2, với mức tăng giá 10,58% so với cùng kỳ năm trước. Trong khi đó, giá thuê trung bình cho RBF đạt 4,6 USD/m2/tháng, tăng khoảng 12,20% so với cùng kỳ năm ngoái.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp vùng KTTĐBB (6 tháng đầu năm 2021)

Do kế cận với quốc gia Trung Quốc cùng mạng lưới giao thông phát triển và cơ sở hạ tầng phát triển mới, NKER là nơi tập trung của nhiều doanh nghiệp lớn trong ngành công nghiệp nặng, máy tính, điện tử và thiết bị điện, trong đó phải kể đến Canon, Foxconn, Samsung, Honda, Hyundai, VinFast và LC Electronics. Có thể kể đến một số nhà phát triển KCN chủ chốt ở KEG miền Bắc như BW Industrial, Deep C, VSIP, Kinh Bac City (Đô thị Kinh Bắc), KTG Industrial, TNI, Viglacera, LOGOS và Mapetree, v.v.

Bất động sản công nghiệp tại vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (SKER)

SKER trải dài sáu tỉnh thành, bao gồm các tỉnh: Bà Rịa-Vũng Tàu, Bình Dương, Đồng Nai, Thành phố Hồ Chí Minh, Long An và Tây Ninh. Với diện tích đất tự nhiên lớn hơn nhiều so với KERS miền Bắc và miền Trung, SKER có diện tích đất công nghiệp vô cùng rộng, chiếm 47.057 ha. Tuy nhiên, giống như NKER, 87% không gian công nghiệp của bất động sản này đã được sử dụng. Giá trung bình trong KER này cũng vẫn ở mức cao nhất là 115 USD/m2 đối với đất công nghiệp và 4,7 USD/m2/ tháng đối với RBF. Là thủ phủ thương mại của Việt Nam, thành phố Hồ Chí Minh có giá cho thuê đất công nghiệp cao nhất cả nước là 161 USD/m2, tiếp theo là Long An (138 USD/m2), Bình Dương (108 USD/m2) và Đồng Nai (104 USD/m2). Tuy đứng cuối khu vực về giá cho thuê đất công nghiệp nhưng trong năm 2021, Bà Rịa - Vũng Tàu đã nhanh chóng bắt kịp với mức tăng đáng kể đạt 45% so với cùng kỳ năm ngoái, làm cho Tây Ninh trở thành tỉnh có giá thuê đất công nghiệp thấp nhất. Các tỉnh khác có nhiều đất công nghiệp cho thuê bao gồm: Bà Rịa-Vũng Tàu, Long An và Tây Ninh.

Nguồn cung bất động sản công nghiệp SKER (6 tháng đầu năm 2021)

Là khu vực hàng đầu cho các ngành sản xuất tiên tiến, công nghiệp công nghệ cao và dịch vụ, SKER là nơi đặt trụ sở của nhiều tập đoàn đa quốc gia lớn như Intel, Biochip, Schneider Electric, Hyongsung, P&G, Unilever, Coca Cola và CJ. Có thể kể đến một vài công ty lớn trong lĩnh vực phát triển KCN ở khu vực này là VSIP, BW Industrial, Boustead, Công ty CP Long Hậu, IDICO, ITA Express, Saigon VRG, Sonadezi, Tinnghia, v.v.

[Còn tiếp]

[Kêu gọi hành động với nội dung: Để biết thêm thông tin về cách đầu tư vào Việt Nam, hãy liên hệ với chúng tôi tại [thông tin liên hệ]]